賃料の滞納だけでなく賃借権の無断譲渡や無断転貸などございましたらお気軽に御相談ください。裁判書類作成に関するご相談・お問い合わせは村上篤始司法書士事務所にお任せ下さい。

貴方が部屋を借りた時、数カ月分の賃料を敷金として納めていませんか？

この敷金とは貴方がマンションやアパートのオーナーに預けているお金なんです!!

これは、例え賃貸借契約書に「壁紙の張り替えやハウスクリーニング等修繕費を賃借人の負担とする」旨の記載があったとしても、通常の使用で汚れたり傷ついたりした場合には、賃借人が負担する必要はありません。このように賃借人に不利な特約は消費者契約法により無効とできます。消費者契約法とは、平成１３年４月１日に施行され、消費者と事業者との間には情報の質及び量ならびに交渉力の差があることを前提として消費者が契約を否定できるようにした法律です。この法律の施行日移行に賃貸借契約を更新していれば、賃借人に不利な条項は無効とすることができます。

　ひどい場合には、敷金では足りないので不足分○○円払ってくださいなどと請求された方も・・・こんなお金は払う必要はありませんし、退去時に既にそれらの費用を敷金で清算された場合には、その返還を請求する事ができます。（敷金返還請求訴訟）

敷金返還訴訟

賃貸契約が終了し、借り主が賃貸物件を明け渡した後、敷金から未払い賃料、原状回復費用などを差し引き、残額がある場合には返還されます。
※原状回復とは・・・通常、契約書には、「賃借人は原状回復すること」との記載があることが多いですが、この原状回復がどのような意味かが問題となります。
この原状回復とは、「通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧すること」を意味します。
つまり、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではありません。
居住していればそれにともない、建物は劣化するのが通常ですし、その分は月々の家賃で補填されています。
しかし、原状回復の必要性や特約の有効性について争いが生じることがあり、敷金の返還手続きが滞ることがあります。

立証すべき事項

1. 賃貸借契約をし、引渡しを受けたこと
2. 敷金を差し入れたこと
3. 賃貸借契約終了に基づき、賃貸借物件を返還したこと
4. 賃貸借期間の賃料をすべて支払ったこと

準備書面

1. 賃貸借契約書、重要事項説明書など
2. 敷金の領収書など、支払ったことがわかる書類
3. 家賃の振込み明細など、支払ったことがわかる書類
4. 引越し業者の領収書など、明け渡したことが分かる書類
5. 明け渡し時の物件の写真

争　点

1. 賃借人の原状回復義務の範囲　

キズや汚れが故意、過失、通常の使用を超えるような使用によりできたものは、賃借人が負担すべきものとされています。
「経年劣化」「通常使用による損耗」は賃貸人が負担すべきものとされています。

2. 原状回復特約や修繕特約がある場合、その特約の有効性

特約が賃借人の義務を加重するものである場合、消費者保護の観点から限定的に解釈
特約に必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由の存在の有無
賃借人が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕義務を負うことについての認識の有無
賃借人が特約による義務負担の意思表示の有無

3. 賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせる有効性

少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約では明らかでない場合には、賃借人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなどの旨の特約が明確に合意されていることが必要

4. 消費者契約法１０条との関係

意思に合致があっても、信義則に反しているものは無効 自然損耗等についての原状回復義務を賃借人が負担するとの合意部分は、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人を一方的に害するとの考えがある。

まずは疑問に思われた方は当事務所へお気軽にご相談下さい。